喧囂一時的經濟適用房改革，沉寂了幾年之后，在上海重新破土。

　　4月初，上海市，首批獲得搖號購買經適房資格的家庭名單將確定。此前，2666戶徐匯、閔行的家庭正式進入經濟適用房購買的經濟狀況核準流程。

　　由于涉及供需平衡、土地劃撥、資金配套、產權管理、退出機制等多個環節，一向精細的上海在經適房制度設計上用了近兩年的時間，并希望在傳統框架內做成全國范本。

　　此間，各地在實際推進中暴露出的問題，讓圍繞經適房的廢存爭議不絕于耳。雖然上海的傳統經適房借鑒了諸如淮安“共有產權房”等新模式，但其實際推進工作仍存在諸多挑戰。

　　最嚴準入 規劃后手

　　“經濟適用房的制度設計，我們差不多準備了近兩年，制定管理辦法就花了一年多。18個配套性文件，從建設到監管，覆蓋整個過程。”上海市經濟適用住房行政主管部門、市住房保障和房屋管理局局長劉海生告訴本報。

　　1994年，我國首啟經濟適用房計劃。2004年和2007年，中央先后出臺兩版《經濟適用住房管理辦法》，地方亦紛紛跟進。但從實際的操作情況看，各地在準入或是售后管理等環節始終存在弊端，因而飽受爭議。

　　其中，準入門檻的設定，在各地經適房推行過程中受到詬病最多。武漢曾出現過 “六連號”丑聞;而在北京，經適房住戶不乏開寶馬奔馳者，經適房出租也屢禁不止。

　　知情人士介紹，始于1998年的北京經適房之所以被視作該政策的負面案例，很大程度上是因為近10年間賣出的經適房，對象并不明確，“既面對社會中低收入群體，也面對拆遷安置戶，操作空間太大”。

　　以政令精細著稱的上海，希望能成為傳統經適房政策框架下的典范。上海市委書記俞正聲在今年兩會上說，“我從建設部到現在搞住房改革，上海的住房辦法最細致，可能是執行最好的。”

　　在準入方面，上海的特色在于有一個獨立部門——上海市居民經濟狀況核查中心。經濟適用房申請者的戶籍、人均住房面積等信息，通過社區、、住房部門審核過后，其經濟狀況的材料，隨后被送至該中心核查。

　　核查系統將申購家庭上報的經濟狀況，同民政、人保、稅務、公積金、房管、人行、證監、銀監等14個部門之間建立“電子比對專線”，對申請者的工資性收入和財產性收入進行審查。

　　到今年1月中旬首批經濟適用房申請階段結束時，徐匯、閔行兩個試點城區共有2666戶家庭正式進入審批流程。如按此推算，上海全市12個中心城區，不超過2萬戶能夠買到經濟適用房。

　　對這個老百姓看來似乎不太盡如人意的結果，上海住房局局長劉海生近日在公開場合稱，上海經適房政策是“先緊后松”，先把門檻放高，再逐漸擴大經濟適用房適用面。

　　降低門檻的動因，在于上海經適房試點過程中供需關系出現了某種程度的錯位。上海市政協委員陸培明批評說，當前的經濟適用住房有“不適用的硬傷”，能買的買不起，買得起的不能買。

　　上海經適房管理辦法開宗明義，改善中低收入住房困難家庭的居住條件。然而，這個需要覆蓋的群體到底有多大，包括上海在內的多數城市都未能拿出一個明確范圍。

　　由于國內沒有實行過統一的城鎮房地產和住房狀況統計調查，從中央到地方，都沒有城鎮住房真實狀況的基本數據。上海住房局住房保障處處長李東介紹，2008年，該局根據內部住房產權信息系統，對上海市人均住房面積低于15平方米者做了統計，這一群體的總數約在60萬左右。

　　其中，再去掉人均收入超過2300元/月的家庭、廉租房家庭和舊城改造安置家庭，經適房的需求量大約在35萬~36萬人。

　　由于上海市的人戶分離現象較為普遍，上述需要刨除的群體又是一個變量。李東說，“住房局對最后數據的準確度有所顧慮，最終沒有公布。”

　　此間，輿情被作為重要的參考標準，大力推動著當地經適房的迅速上馬。一位知情人士透露，上海市政府就重啟經濟適用房向市民征求意見，網上反饋了1800萬次的點擊，這一規模相當于上海市人口總量。而在政府向社會征求的3500份有效書面意見中，僅20來張反對票。

　　2008年元旦前夕，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發展五年規劃》，提出到2012年全市享受經濟適用住房政策的家庭達到30萬戶的目標。

　　但根據上海浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍的測算，符合上海經濟適用房配售標準(目前的標準)的人口和家庭戶，在上海城鎮總人口和家庭戶中的比重也就是3%-5%。“建成30萬套經濟適用房，誰來住?”李戰軍問。

　　針對30萬戶經適房建設計劃可能存在的過剩風險，上海正在考慮將其中一部分作為經濟租賃房，提供給滿足條件、但暫時無力購買經適房的群體，是為“租售并舉”。

　　土地瓶頸 資金隱憂

　　加上廉租房、公共租賃房和拆遷安置房，上海市今后三年的保障房建設目標達到70萬套。“這么大的供應量土地資源難以落實。如果最終落實了，將大大擠壓商品住宅的土地資源，又會導致上海商品住宅的價格飛漲。”一位上海資深地產人士擔憂。

　　今年，上海市高層對十二五期間保障房和普通商品房土地供應，明確了兩條原則：保障房用地優先保證，普通商品房用地增加供應。“說實話，聽起來容易，做起來很難。”一位住房部門人士坦陳。

　　“對于上海而言，這是一個非常大的壓力。”上海社科院房地產業研究中心副主任陳則明說，尤其是2009年，上海世博會、虹橋樞紐等大型項目造成巨大用地壓力，全市單建設用地缺口，就有200平方公里左右。

　　此后，迪士尼、滬寧城際、滬杭磁懸浮等大型項目又將接踵而至，上海保障房土地劃撥無疑將面臨巨大考驗。

　　這只是經適房建設政府投入上的一個問題。資金來源的不可持續性，也給上海經適房機制的后續循環養護，帶來諸多未知因素。

　　來自上海政府部門的統計顯示，2009年全市保障性住房建設總投資高達600億元，這相當于上海當年前三個季度土地出讓金的總和。

　　劉海生告訴本報，由于過去2年時間內上海經濟適用房僅開工了約600萬平方米，要完成2000萬平方米的目標，“未來三年的任務很重。”

　　上海相關的5年規劃中曾承諾每年均完成400萬平方米的任務，在世博建設高峰的2009年只完成了200萬平方米。官方隨即在此間將口徑改為，“在2008年的基礎上，2009年開工建設共600萬平方米。”

　　“其實經適房的投入壓力不是最大的，租賃房(壓力)更大，它沉淀了大量資金。”李東說。目前上海經濟適用房建設資金來源主要是銀行貸款，而相關的市政配套建設投入則來自于財政支出，后者包括市政管線、通訊、交通、綠化建設，投入不亞于建房本身。

　　這并非是上海一地面臨的難題。2009年中央下達保障性住房建設計劃，要求全國共投入1676億元，其中中央與地方三七開，但實際落實效果不佳。據全國人大披露的一份報告，中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進度緩慢，截至當年8月底，僅完成投資的394.9億元。“地方上，誰也舍不得投進去真金白銀。”

　　有限產權 風險猶存

　　在經適房產權售后管理和退出方面，上海參照了以江蘇淮安為首的“共有產權”模式。經適房住戶轉讓時，參照相同地段、質量的普通商品住房市場價，按照其擁有的有限產權份額獲得總價款的相應部分，其余部分上繳政府。

　　按照目前上海的經適房產權分配設計，家庭和政府比例一般控制在7：3。劉海生透露，在下一步推開過程中，經適房價格可能因土地成本、區位等因素有所浮動，有限產權比例也會有所調整。這一機制，在很大程度上實現了經適房與市場的對接，且兼顧了利益合理分配。

　　而包括北京、武漢、廣州等城市的的大部分地區經濟適用房政策，在退出端的規定則十分模糊。

　　在北京第二版《經適房辦法》推行半年后，該市才對經適房上市時產權人需要向政府補繳的金額做了更改：由上市售價與經適房原價價差的10%變為價差的70%。變動之大，可見其政策的科學性不足。

　　“共有產權”模式的設計者和推動者、江蘇省淮安市房管局局長邵明說，傳統經適房的問題在于，產權管理的難度。因為在購入經適房時沒有明確權益分配，購房家庭退出時，往往會因為到底該向政府補繳多少包括土地收益、市政配套補貼等優惠資金，而產生糾紛。

　　各地已實施經濟適用房的地區，存在兩種模式，一是按照退出時新建經適房的價格退出，二是增值部分，政府與住戶分成，其中一些城市是對半分。“前一種情況，經適房住戶失去了房價正常上漲收益的機會成本;而后一種做法，政府顯然有與民爭利的嫌疑。”邵明說。

　　上海有限產權的不足在于公積金、商業貸款背后的風險。李戰軍稱，“如果中低收入家庭都去貸款買房，很有可能造成類似‘次貸危機’的后果。”

　　叢誠認為，盡管國家鼓勵公積金貸款保障房建設規定，試點城市的政府對試點風險負總責，但如果全部寄望于地方政府收購保障性住房項目是不太現實的。“消除建房貸款資金安全隱憂，最根本還在于進一步完善住房保障體制。”

　　而淮安的共有產權，適用家庭可在5年內以原價收購政府產權部分作為激勵，以住房保障基金回購家庭產權的方式來實現風險托底，很大程度上杜絕了欠債不還的問題。