一、商業銀行如何認定首套房貸?

　　答：居民家庭名下在本市無住房，且通過人民銀行征信系統顯示在全國各地無商業性住房貸款記錄、無公積金住房貸款記錄的，按照首套房貸政策執行，首付款比例不低于35%。

　　二、商業銀行如何認定二套房貸?

　　答：居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行征信系統顯示在全國各地有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的;或在本市房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的(無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結清)，均執行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　三、本次政策調整從何時起執行?

　　答：考慮到將政策調整對新申請貸款家庭的影響降到最低，本次政策調整以購房合同網簽時間為界。網簽時間在11月29日(含)之后的，執行新政策，網簽時間在11月28日(含)之前的，執行原政策不變。

　　四、購房人如何辦理住房信貸的房屋信息查詢?

　　答：簽訂購房合同后，借款人及其家庭成員應持購房合同、經貸款銀行審查的《借款人家庭住房查詢申請表》、借款人及家庭成員的身份證件、戶口簿、結婚證等材料，向市房屋狀況信息中心申請核查家庭名下住房狀況，市房屋狀況信息中心受理后5個工作日內出具查詢結果，該查詢結果作為貸款銀行審貸的依據。

　　為方便辦理查詢手續，本市多數商業銀行提供房屋信息查詢的代辦服務，經當事人授權的，可由貸款銀行持相關材料統一向市房屋狀況信息中心辦理查詢。

　　五、《通知》提出嚴格核驗購房居民家庭住房狀況相關信息，具體包含哪些內容?

　　答：市房屋狀況信息中心會同各貸款銀行嚴格核驗借款人家庭住房狀況相關信息，一是核查借款人申報的其家庭成員名下住房狀況信息;二是與民政等部門聯網核查借款人申報的婚姻狀況等信息;三是比對借款人在房產稅、住房限購和差別化住房信貸申請中申報相關信息的一致性。

　　六、本次公積金貸款政策調整的依據是什么?

　　答：根據本市住房公積金差別化信貸政策，以往主要是審核申請貸款家庭名下住房情況，即使繳存職工使用過公積金貸款，在還清后仍可再次申請。本次調整為同時審核家庭名下住房情況和公積金貸款記錄。對于購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調整;對已使用過1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無房，也只能享受第二套改善型住房貸款政策;對已經使用過兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發放第三次公積金貸款。這有利于體現公積金貸款的差別化和公平性，同時也體現公積金支持的對象。

　　調整第二套改善型住房的貸款政策是根據本次房地產調控要求所作的相應調整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。2014年11月，為支持住房消費，本市根據人民銀行、銀監會文件要求，對購買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策均參照首套住房政策執行。但在目前房地產調控的背景下，對購買第二套改善型普通住房不再參照首套住房貸款政策，對其首付款比例，公積金貸款利率和最高貸款限額都進行相應調整，以更好地體現與首套首次購房家庭的差別化管理。

　　調整借款人計算還款能力的月收入基數比例是根據《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》(建金[2015]150號)中“在保證借款人基本生活費用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%”的精神進行調整的。本市目前計算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過工資收入的50%，如果加上利息，每月還款額占工資收入的70%左右，超過了50%-60%的上限控制標準。本次從50%調整為40%后能夠真實反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規定的范圍內，以降低公積金貸款違約風險產生。

　　嚴格對購買第二套改善型住房的認定，是根據《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(建金[2010]179號)中“第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房”的精神進一步明確認定口徑。

　　計算公積金貸款額度的繳存余額倍數，通常綜合考慮貸款風險杠桿以及住房公積金的互助、公平、共享和可持續原則。全國其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍間，本市兼顧了政策連續性和漸進性等因素，本次從40倍適當下調至30倍(補充公積金從20倍下調10倍)。

　　七、什么是上海市市場利率定價自律機制?

　　答：上海市市場利率定價自律機制是人民銀行上海總部監督指導下的在滬銀行金融機構自律協調機制，在上海市房地產金融調控中發揮重要作用：一是根據上海市房地產調控要求，在人民銀行上海總部指導下，按照“因城施策”的原則，協商確定差別化住房信貸政策調整方案。二是在統一差別化住房信貸政策具體執行標準，規范商業銀行與房地產中介業務合作，防范“首付貸”等房地產市場場外配資加杠桿行為，維護住房金融市場秩序等方面發揮了關鍵作用，有效督促商業銀行全面貫徹落實上海市房地產金融調控政策。